03/ „Sprzedam atrakcyjną działkę budowlaną w dobrej cenie” – czyli jak wybrać działkę pod budowę domu

Inwestorze,

 

Pewnie jak większość ludzi planujących budowę domu masz gdzieś w głowie wizję swojego wymarzonego miejsca do życia. Aby jednak zrealizować marzenia, jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty, należy podjąć szereg istotnych decyzji a także dopełnić wielu formalności aby zgodnie z prawem móc zrealizować dane zamierzenie budowlane. 

Jedną z podstawowych zasad opisanych w prawie budowlanym jest możliwość zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z odpowiednimi przepisami. Innymi słowy, żeby móc wybudować dom musimy w pierwszej kolejności posiadać własną działkę budowlaną lub przynajmniej mieć formalną zgodę właściciela działki na dysponowanie nią.

Tutaj warto zauważyć, że działka budowlana o której mowa to nieruchomość gruntowa, która może składać się zarówno z jednej (dużej) działki ewidencyjnej jak i z kilku mniejszych stanowiących razem teren na którym zamierzamy zrealizować inwestycję.

W związku z powyższym zakup działki budowlanej będzie pierwszym istotnym krokiem na drodze do zrealizowania marzenia jakim jest budowa własnego domu.
Jak mówią statystyki, większość ludzi w Polsce buduje dom tylko raz w życiu. Warto więc odpowiednio przygotować się do wyboru miejsca, gdzie dom ten będzie zlokalizowany. Mówiąc o lokalizacji działki mamy na myśli nie tylko urokliwą okolicę ale także szereg  cech i uwarunkowań, które wpływać będą na możliwości jej zabudowy oraz przyszłego użytkowania.

Nie każdy potencjalny Inwestor zdaje sobie sprawę z tego, że bycie właścicielem działki nie oznacza prawa do wybudowania na niej wszystkiego co nam się wymarzy. W polskim systemie prawnym funkcjonuje szereg przepisów dosyć precyzyjnie regulujących co, gdzie i jak możemy wybudować. Oczywiście większość ludzi nie zaznajomionych z tematem może mieć problem z przebrnięciem samodzielnie przez szereg artykułów i paragrafów poszczególnych ustaw czy rozporządzeń, które dodatkowo ulegają częstym zmianom i nierzadko dają pole do różnej interpretacji dla urzędników. W takich właśnie sytuacjach mają Państwo do pomocy nas – architektów.

 
 
Na co zwrócić uwagę, wybierając działkę? 

Dziś omówimy tematykę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – MPZP

 

Tak jak wspominaliśmy wcześniej, samo bycie właścicielem działki nie oznacza, że będziecie Państwo mogli na niej wybudować cokolwiek wam się wymarzy. Co więcej, może się okazać, że na danej nieruchomości gruntowej w ogóle nie będziecie mogli postawić domu jednorodzinnego a czasem na całej działce będzie wykluczona jakakolwiek forma zabudowy.

To właśnie o tym jakie przeznaczenie  ma dany teren,  decyduje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP). Nie zagłębiając się w to czym jest akt prawa miejscowego z punktu widzenia prawa, można powiedzieć że MPZP jest w uproszczeniu mapą danej gminy, pokazującą w jaki sposób w przyszłości będą mogły być zagospodarowywane poszczególne jej części aby zachowany był ład i porządek przestrzenny. 

Tak więc mając na oku atrakcyjną, na pierwszy rzut oka, działkę należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy obszar na którym się znajduje jest objęty MPZP.

Plan miejscowy jest informacją ogólnodostępną.

Zazwyczaj na stronach internetowych urzędów Gmin znajdziemy zakładkę „planowanie przestrzenne”, gdzie w miarę łatwo będziemy mogli przejrzeć rysunek obowiązującego planu, ustalając przeznaczenie interesującego nas terenu, a następnie zapoznać się z treścią uchwały, w której to dokładnie będziemy mogli sprawdzić jakie wymagania co do zagospodarowania terenu stawiane są na tym obszarze. 

Z MPZP dowiemy się między innymi jaki rodzaj zabudowy dopuszczony został na danym terenie oraz  jakie wymagania w zakresie wskaźników i parametrów jej kształtowania będą musiały być spełnione (np. geometria dachu, powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, ilość kondygnacji, nakaz stosowania konkretnej kolorystyki itd.).
Zdarza się, że Inwestor zgłasza się do Nas z koncepcją wymarzonego domu parterowego z płaskim dachem, informując, że sprawdził MPZP i teren przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, ale już nie doczytał w treści uchwały, że nie dopuszcza się możliwości stosowania dachów płaskich. Zalecamy zatem, żeby zawsze sprawdzać zarówno rysunek jak i treść MPZP, nie ograniczając się tylko do przeczytania wymagań dla danego przeznaczenia działki. 
Oczywiście można też wystąpić do Gminy z wnioskiem o wypis i wyrys z MPZP tylko dla działki budowlanej, która nas interesuje, wtedy dokument zazwyczaj ogranicza się tylko do zapisów dotyczących danej działki, co sprawia, że staje się bardziej przystępny dla osoby mogącej mieć problem z przebrnięciem przez całość treści uchwały.

Niestety wciąż wiele gmin nie posiada planu miejscowego lub jego zakres obejmuje tylko niewielką część jej powierzchni. Brak MPZP nie oznacza, że nie można na tym terenie nic wybudować.
W takiej sytuacji należy w pierwszej kolejności wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w skrócie WZ)  dla danej działki budowlanej.
O wydanie takiej decyzji może wystąpić każdy (nie trzeba być właścicielem działki) natomiast należy sobie zdawać sprawę, że procedura jest często czasochłonna i w praktyce mało osób decyduje się na nią przed zakupem. Nie mniej obecnie  zdarza się, że osoba sprzedająca działkę posiada dla niej wydaną decyzję o WZ i zgodnie z prawem może ona zostać przeniesiona na nowego właściciela.

W przypadku działek bez obowiązującego MPZP należy zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. W momencie uchwalenia MPZP wszystkie wydane decyzji o WZ tracą moc. Należy zatem zawsze zasięgnąć informacji w Urzędzie Gminy, czy przypadkiem dla danej działki nie są prowadzone prace nad MPZP. Dodatkowo trzeba liczyć się z tym, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy może zostać zawieszone nawet na 9 miesięcy, jeżeli organ uzna że istnieje realna możliwość uchwalenia planu miejscowego w terminie zawieszenia.

Wkrótce na konkretnych przykładach pokażemy jakie istotne informacje można wyczytać z MPZP, mające wpływ na możliwości zabudowy działki i zakres dodatkowych „problemów” jakich mogą nam przysporzyć.

architekt Aleksandra Kandzia-Białas
Scroll to Top
Scroll to Top